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Ⅴ. 정비사업전문관리업
 
1. 등록 및 업무
  - 정비사업전문관리업자(이하 이 책에서‘정비사업자’라 한다)은 정비사업의 원활한 수행을 위하여 사업수행능력이 부족한 사업시행자를 도와 사실상 정비사업을 시행하는 개인 또는 법인을 말한다.
- 이들 업체는 전문적인 지식과 업무능력을 요하므로 도정법은 그 등록기준을 엄격하게 규정하고 있다.
- 정비사업자의 업무
  1. 조합 설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행
  2. 조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행
  3. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성
  4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
  5. 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행
  6. 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행

- 시ㆍ도지사는 제1항 및 제73조제1항의 규정에 따라 정비사업전문관리업의 등록 또는 변경등록한 현황 및 등록취소 또는 업무정지를 명한 현황을 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토해양부장관에게 보고하여야 한다.
 
도시및주거환경정비법제69조 (정비사업전문관리업의 등록) ①정비사업의 시행을 위하여 필요한 다음 각호의 사항을 추진위원회 또는 사업시행자로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 자본ㆍ기술인력 등의 기준을 갖춰 시ㆍ도지사에게 등록 또는 변경(대통령령이 정하는 경미한 사항의 변경을 제외한다)등록하여야 한다. 다만, 주택의 건설ㆍ감정평가 등 정비사업관련 업무를 하는 정부투자기관 등으로 대통령령이 정하는 기관의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2005.3.18, 2006.12.28, 2009.2.6>
1. 조합 설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행
2. 조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행
3. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성
4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
5. 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행
6. 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행
7. 삭제 <2009.2.6>
8. 삭제 <2009.2.6>
②제1항의 규정에 의한 등록의 절차 및 방법, 등록수수료 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③시ㆍ도지사는 제1항 및 제73조제1항의 규정에 따라 정비사업전문관리업의 등록 또는 변경등록한 현황 및 등록취소 또는 업무정지를 명한 현황을 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토해양부장관에게 보고하여야 한다. <신설 2006.12.28, 2008.2.29>
 
2. 등록요건
  - 정비사업자의 등록기준은 도정법시행령 별표4에 게기되어 있는 바 그 내용을 요약하면 다음표와 같다.
 
구분 기 준 내 용 세 부 조 건

자본

개인:10억원이상/ 법인:5억원 이상 -
인력 ① 건축사 또는 국가기술자격법에 의한 도시계획 및 건축분야기술사와 건설기 술관리법시행령 제4조의 규정에 의하여 이와 동등하다고 인정되는 특급기술 자로서 특급기술자의 자격을 갖춘 후 건축 및 도시계획 관련업무에 3년 이 상 종사한 자 [원칙]
좌측에 열거한 전문인력을 5인 이상 확보하여야 함

[특례1]
단, 정비사업자가 감정평가법인·회계법인.법무법인(이하 "법무법인등"이라 함) 과 업무협약을 체결하는 경우에는 협약을 체결한 법무법인등의 수가 1개인 경우에는 4인, 2개인 경우에는 3인 이상 확보하면 됨.

[특례2]
인력확보기준적용에 있어 ① 및 ②의 인력은 각 1인이상 확보하여야 함.

[특례3]
④의 인력이 2인을 초과하는 경우에는 2인으로 봄.
② 감정평가사, 공인회계사 또는 변호사
③ 법무사 또는 세무사
④ 다음의 1에 해당하는 자로서 정비사업 관련업무에 5년 이상 종사한 자
(가) 공인중개사
(나) 정부기관·정부투자기관 또는 제63조제2항 각호의 기관에서 근무한 자
(다) 도시계획·건축·부동산·감정평가 등 정비사업 관련분야의 석사 이상의 학위 소지자
(라) 2003.7.1. 당시 관계법률에 의하여 주택재개발사업 또는 재건축사업의 시행을 목적으로 하는 토지등소유자, 조합 또는 기존의 추진위원회와 민사계약을 하여 정비사업을 위탁받거나 자문을 한 업체에 근무한 자로서 그 업무수행실적이 건설교통부장관이 정하는 기준에 해당하는 자
   
 
도시및주거환경정비법시행령제63조 (정비사업전문관리업의 등록기준 등) ①법 제69조제1항 각호외의 부분 본문의 규정에 의한 정비사업전문관리업의 등록기준은 별표 4와 같다.
②법 제69조제1항 각호외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 경미한 사항"이라 함은 자본금이 증액되거나 기술인력의 수가 증가된 경우를 말한다. <신설 2005.5.18>
③법 제69조제1항 각호외의 부분 단서에서 "대통령령이 정하는 기관"이라 함은 다음 각호의 기관을 말한다. <개정 2005.5.18, 2009.7.27>
1. 「대한주택공사법」에 의한 대한주택공사
2.「국유재산법 시행령」 제2조에 따른 한국감정원

도시및주거환경정비법시행령제64조 (등록의 절차 및 수수료 등) ①법 제69조제1항의 규정에 의하여 정비사업전문관리업자로 등록하고자 하는 자는 국토해양부령이 정하는 등록신청서를 국토해양부장관에게 제출하여야 한다. <개정 2008.2.29>
②국토해양부장관은 제1항의 규정에 의한 등록신청서를 제출받은 때에는 등록기준에의 적합여부를 확인한 후 적합하다고 인정하는 자에 대하여는 국토해양부령이 정하는 바에 따라 정비사업전문관리업자등록부에 등재하고 등록증을 교부하여야 한다. <개정 2008.2.29>
③법 제69조제1항의 규정에 의하여 정비사업전문관리업자의 등록을 신청하는 자는 국토해양부령이 정하는 수수료를 납부하여야 한다. <개정 2008.2.29>

도시및주거환경정비법시행규칙제18조 (정비사업전문관리업자의 등록절차) ①법 제69조에 따라 정비사업전문관리업자로 등록하려는 자는 별지 제11호서식의 정비사업전문관리업등록신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시ㆍ도지사에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다. 이 경우 담당 공무원은 「전자정부법」 제21조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 법인등기부등본(신청인이 개인인 경우에는 주민등록표등본, 외국인인 경우에는 「출입국관리법」 제88조에 따른 외국인등록사실증명을 말한다)을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당서류를 첨부하도록 하여야 한다. <개정 2006.8.7, 2007.12.13>
1. 대표자 및 임원의 주소 및 성명
2. 삭제 <2006.8.7>
3. 보유기술인력의 자격증 사본 또는 경력인증서
4. 자본금을 확인할 수 있는 서류
5. 협약서(영 별표 4 제2호 가목의 규정에 의하여 업무협약을 체결한 경우에 한한다)
②국토해양부장관은 제1항의 규정에 의하여 등록을 신청한 자가 영 제63조제1항의 규정에 의한 정비사업전문관리업자의 등록기준에 적합하다고 인정하는 경우에는 별지 제12호서식의 정비사업전문관리업자등록부에 이를 기재하고, 신청인에게 별지 제13호서식의 정비사업전문관리업등록증을 교부(전자문서에 의한 교부를 포함한다)한다. <개정 2007.12.13, 2008.3.14>
 
3. 업무제한
  □ 정비사업자는 정비사업에 대한 다음의 업무를 함께 수행할 수 없으며 그와 계열사 또는 상호출자관계에 있는 자도 또한 같다.
  - 건축물의 철거
  - 정비사업의 설계
  - 정비사업의 시공
  - 정비사업의 회계감사
  - 안전진단 등
 
도시및주거환경정비법제70조 (정비사업전문관리업자의 업무제한 등) 정비사업전문관리업자는 동일한 정비사업에 대하여 다음 각호의 업무를 병행하여 수행할 수 없다.
1. 건축물의 철거
2. 정비사업의 설계
3. 정비사업의 시공
4. 정비사업의 회계감사
5. 그 밖에 정비사업의 공정한 질서유지에 필요하다고 인정하여 대통령령이 정하는 업무

도시및주거환경정비법시행령제65조 (정비사업전문관리업자의 업무제한 등) ①법 제70조의 규정을 적용함에 있어 정비사업전문관리업자와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자는 이를 당해 정비사업전문관리업자와 같은 자로 본다. <개정 2005.5.18>
1. 정비사업전문관리업자가 법인인 경우에는 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제3호의 규정에 의한 계열사의 관계
2. 정비사업전문관리업자와 상호 출자한 관계
②법 제70조제5호에서 "대통령령이 정하는 업무"라 함은 안전진단업무를 말한다.
 
4. 조합 등 업무위탁자와의 관계
  □ 정비사업자에게 업무를 위탁하거나 자문을 요청한 자와 정비사업자와의 관계는 도정법에서 특별히 정한 것 이외에는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용한다.
 
도시및주거환경정비법제71조 (정비사업전문관리업자와 위탁자와의 관계) 정비사업전문관리업자에게 업무를 위탁하거나 자문을 요청한 자와 정비사업전문관리업자 사이의 관계에 관하여 이 법에 규정이 있는 것을 제외하고는 민법중 위임에 관한 규정을 준용한다.
 
5. 결격사유 및 임직원의 당연퇴직
  □ 다음에 해당하는 자는 정비사업등록을 신청할 수 없으며, 정비사업자의 업무를 대표하거나 보조하는 임직원이 될 수 없으며 정비사업자의 임직원이 다음에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 자이었음이 판명된 때에는 당연 퇴직한다. 이 경우 당연퇴직된 임직원이 퇴직전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니한다.
 - 미성년자(대표 또는 임원이 되는 경우에 한한다)ㆍ금치산자 또는 한정치산자
 - 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 자
 - 정비사업의 시행과 관련한 범죄행위로 인하여 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 아니한 자
 - 정비사업의 시행과 관련한 범죄행위로 인하여 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간중에 있는 자
 - 이 법을 위반하여 벌금형 이상의 선고를 받고 2년이 경과되지 아니한 자
 - 등록이 취소된 후 2년이 경과되지 아니한 자(법인인 경우 그 대표자를 말한다)
 - 법인의 업무를 대표 또는 보조하는 임직원중 위 사항에 해당하는 자가 있는 법인
 
도시및주거환경정비법제72조 (정비사업전문관리업자의 결격사유) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 정비사업전문관리업의 등록을 신청할 수 없으며, 정비사업전문관리업자의 업무를 대표 또는 보조하는 임직원이 될 수 없다. <개정 2005.3.31, 2006.12.28, 2009.2.6>
1. 미성년자(대표 또는 임원이 되는 경우에 한한다)ㆍ금치산자 또는 한정치산자
2. 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 자
3. 정비사업의 시행과 관련한 범죄행위로 인하여 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 아니한 자
4. 정비사업의 시행과 관련한 범죄행위로 인하여 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간중에 있는 자
5. 이 법을 위반하여 벌금형 이상의 선고를 받고 2년이 경과되지 아니한 자
6. 제73조에 따른 등록이 취소된 후 2년이 경과되지 아니한 자(법인인 경우 그 대표자를 말한다)
7. 법인의 업무를 대표 또는 보조하는 임직원중 제1호 내지 제6호의 1에 해당하는 자가 있는 법인
②정비사업전문관리업자의 업무를 대표 또는 보조하는 임직원이 제1항 각호의 1에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 자이었음이 판명된 때에는 당연 퇴직한다.
③제2항의 규정에 의하여 퇴직된 임직원이 퇴직전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니한다.
 
6. 등록취소
  □ 시ㆍ도지사는 정비사업전문관리업자가 아래의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 등록을 취소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 업무의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다.
1. 사위 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 때(취소)
2. 등록기준에 미달하게 된 때
3. 고의 또는 과실로 조합에게 계약금액의 3분의 1 이상의 재산상 손실을 끼친 때
4. 업무상 시,도지사에게 보고ㆍ자료제출을 하지 아니하거나 허위로 한 때 또는 조사ㆍ검사를 거부ㆍ방해 또는 기피한 때
5. 정비사업이 추진실적을 보고ㆍ자료제출을 하지 아니하거나 허위로 한 때 또는 조사를 거부ㆍ방해 또는 기피한 때
6. 최근 3년간 2회 이상의 업무정지처분을 받은 자로서 그 정지처분을 받은 기간이 합산하여 12월을 초과한 때(취소)
7. 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 이 법이 정한 업무를 수행하게 하거나 등록증을 대여한 때(취소)
8. 이 법을 위반하여 벌금형 이상의 선고를 받은 경우(법인의 경우에는 그 소속 임직원을 포함한다)
9. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 때

□ 정비사업자에 대한 등록취소 및 업무정지사유와 그 처분기준은 다음과 같다.
  등록취소 및 업무정지처분의 기준(제66조관련)
 
위반사항 해당법조문 처분기준
1. 법 제69조제1항의 규정에 의한 등록기준에 3월 이상 미달된 때 법 제73조제1항제2호 등록취소
2. 고의 또는 과실로 조합에게 계약금액의 3분의 1 이상의 재산상 손실을 끼친 때 법 제73조제1항제3호 업무정지 1년
3. 법 제74조의 규정에 의한 감독규정을 위반한 때
가. 조사·검사를 거부·방해 또는 기피한 때
나. 보고 또는 자료제출을 하지 아니한 때
다. 보고 또는 자료제출을 허위로 한 때
법 제73조제1항제4호 업무정지 6월
업무정지 6월
업무정지 3월
4. 법 제75조의 규정에 의한 자료제출 규정 등을 위반한 때
가. 조사를 거부·방해 또는 기피한 때
나. 보고 또는 자료의 제출을 하지 아니한 때
다. 보고 또는 자료제출을 허위로 한 때
법 제73조제1항제5호 업무정지 6월
업무정지 6월
업무정지 3월
5. 제1호 내지 제4호외에 법 또는 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때 법 제73조제1항제8호 업무정지 3월
   
 
도시및주거환경정비법제73조 (정비사업전문관리업의 등록취소 등) ①시ㆍ도지사는 정비사업전문관리업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 등록을 취소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 업무의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다. 다만, 제1호ㆍ제6호 및 제7호에 해당하는 때에는 그 등록을 취소하여야 한다. <개정 2006.12.28, 2009.2.6>
1. 사위 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 때
2. 제69조제1항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 때
3. 고의 또는 과실로 조합에게 계약금액(정비사업전문관리업자가 조합과 체결한 총계약금액을 말한다)의 3분의 1 이상의 재산상 손실을 끼친 때
4. 제74조의 규정에 의한 보고ㆍ자료제출을 하지 아니하거나 허위로 한 때 또는 조사ㆍ검사를 거부ㆍ방해 또는 기피한 때
5. 제75조의 규정에 의한 보고ㆍ자료제출을 하지 아니하거나 허위로 한 때 또는 조사를 거부ㆍ방해 또는 기피한 때
6. 최근 3년간 2회 이상의 업무정지처분을 받은 자로서 그 정지처분을 받은 기간이 합산하여 12월을 초과한 때
7. 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 이 법이 정한 업무를 수행하게 하거나 등록증을 대여한 때
8. 이 법을 위반하여 벌금형 이상의 선고를 받은 경우(법인의 경우에는 그 소속 임직원을 포함한다)
9. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 때
②제1항의 규정에 의한 등록의 취소 및 업무의 정지처분에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.
③정비사업전문관리업자는 제1항의 규정에 의하여 등록취소처분 등을 받은 경우에는 당해 내용을 지체 없이 사업시행자에게 통지하여야 한다. <신설 2005.3.18>
④정비사업전문관리업자는 제1항의 규정에 의하여 등록취소처분 등을 받기 전에 계약을 체결한 업무는 이를 계속하여 수행할 수 있다. 이 경우 정비사업전문관리업자는 당해 업무를 완료할 때까지는 정비사업전문관리업자로 본다. <신설 2005.3.18>
⑤정비사업전문관리업자는 제4항 전단의 규정에 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 업무를 계속하여 수행할 수 없다. <신설 2005.3.18>
1. 사업시행자가 제3항의 규정에 의한 통지를 받거나 처분사실을 안 날부터 3월 이내에 총회 또는 대의원회의 의결을 거쳐 당해 업무계약을 해지한 경우
2. 정비사업전문관리업자가 등록취소처분 등을 받은 날부터 3월 이내에 사업시행자로부터 업무의 계속수행에 대하여 동의를 받지 못한 경우. 이 경우 사업시행자가 동의를 하고자 하는 때에는 총회 또는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.
제1항 단서의 규정에 의하여 등록이 취소된 경우
 
7. 정비사업자에 대한 조사
  □ 정비사업자의 탈법행위를 방지하여 조합 및 토지소유자 등 주민의 권익보호를 위하여 도정법이 정한 제도적장치로서 국토해양부장관 또느 시,도지사가 정비사업자에 대하여 감독하고 조사. 검사 및 보고자료제출 등을 강제하는 것을 내용으로 한다.
 
도시및주거환경정비법제74조 (정비사업전문관리업자에 대한 조사 등) ①국토해양부장관 또는 시ㆍ도지사는 정비사업전문관리업자에 대하여 그 업무의 감독상 필요한 때에는 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 그 밖의 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소 등에 출입하여 장부ㆍ서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. <개정 2006.12.28, 2008.2.29>
②제1항의 규정에 의하여 출입ㆍ검사 등을 하는 공무원은 그 권한을 표시하는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.
 
8.정비사업자에 대한 교육
  □ 국토해양부장관, 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수는 추진위원회의 위원장 및 감사, 조합의 임원, 정비사업전문관리업자의 대표자 및 기술인력 등에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 교육을 실시할 수 있다.
 
제74조의2 (교육 등) 국토해양부장관, 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수는 추진위원회의 위원장 및 감사, 조합의 임원, 정비사업전문관리업자의 대표자 및 기술인력 등에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 교육을 실시할 수 있다. [본조신설 2009.2.6]