HOME > 도정법해설 > 정비사업시행 > 정비사업의 시행자 및 시행절차
 
Ⅲ. 정비사업의 시행
 
[1] 정비사업의 시행자 및 시행절차
 
1. 안전진단
  법 제12조는 주택재건축사업의 경우 시장.군수에게 안전진단을 신청하고 그 결과에 따라 사업을 진행하도록 규정하고 있다.
 
2. 안전진단대상 (시행령 제20조)
  - 주택재건축사업의 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때
- 정비계획의 입안을 제안하고자 하는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때
- 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자가 추진위원회의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때
  (서울특별시의 경우)
 
준공년도 92.1.1. 이후 82.1.1~91.12.31. 81.12.31.이전
층수구분 5층이상 4층이하> 5층 이상 4층 이하 구분없음
경과년수 40 년 30 년 22+(준공년도-1982) 21+(준공년도-1982) 20 년
 
3. 안전진단절차
 
  1. 안전진단 시행
시행여부를 위해 시장,군수가 실시
2. 현지조사
[시장.군수]
3. 진단기관 선정
[시장,군수 등]
4. 안전진단 실시
[전문기관]
5. 보고서 작성.제출
[전문기관]
6. 재건축여부결정
[구청장 등]
 
4. 안전진단비용 (시행령 제21조)
 

- 안전진단의 실시가 결정되면 신청자는 시장·군수에게 필요비용을 예치하여야 함
- 시장·군수는 동 예치금에서 안전진단기관에 수수료를 직접 지불하고 잔액은 신청자에게 반환함
- 시장·군수가 필요하다고 인정하여 안전진단보고서의 검토를 제3의 기관에 의뢰한 경우 검토완료후 수수료를 지급하며 검토비용은 신청자의 예치금에서 지급함

 

도시및주거환경정비법 제12조 (주택재건축사업의 안전진단 및 시행여부 결정 등) ① 시장ㆍ군수는 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행여부를 결정하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 안전진단을 실시하여야 한다. 다만, 제2호 및 제3호의 경우 시장ㆍ군수는 안전진단에 소요되는 비용을 해당 안전진단 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있다. <개정 2009.2.6>
1. 제3조제1항제9호에 따른 주택재건축사업의 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때
2. 제4조제3항에 따라 정비계획의 입안을 제안하고자 하는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때
3. 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자가 추진위원회의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때
② 제1항에 따른 주택재건축사업의 안전진단은 주택단지내의 건축물을 대상으로 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택단지내 건축물의 경우에는 안전진단 대상에서 제외할 수 있다. <개정 2009.2.6>
③ 시장ㆍ군수는 현지조사 등을 통하여 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단 실시여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰하여야 한다. <개정 2009.2.6>
④제3항에 따라 시장ㆍ군수로부터 의뢰 받은 안전진단기관은 국토해양부장관이 정하여 관보에 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단결과보고서를 작성하여 시장ㆍ군수 및 제1항 단서에 따라 안전진단 실시를 요청한 자에게 제출하여야 한다. <개정 2008.2.29, 2009.2.6>
⑤시장ㆍ군수는 제4항에 따른 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다. <개정 2009.2.6>
⑥시장ㆍ군수는 제5항에 따라 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행을 결정한 경우에는 지체 없이 시ㆍ도지사에게 결정내용과 해당안전진단결과보고서를 제출하여야 한다. <신설 2006.5.24, 2009.2.6>
⑦제6항에 따라 안전진단결과보고서를 제출 받은 시ㆍ도지사는 필요한 경우 한국시설안전공단 또는 한국건설기술연구원에 안전진단결과의 적정성 여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다. <신설 2006.5.24, 2008.3.21, 2009.2.6>
⑧국토해양부장관은 시ㆍ도지사에게 제6항에 따라 제출받은 자료의 제출을 요청할 수 있으며, 필요한 경우 시ㆍ도지사로 하여금 안전진단결과의 적정성 여부에 대한 검토를 하도록 요청할 수 있다. <신설 2006.5.24, 2008.2.29, 2009.2.6>
⑨시ㆍ도지사는 제7항 및 제8항에 따른 검토결과에 따라 시장ㆍ군수에게 정비계획 수립결정 또는 주택재건축사업 시행결정의 취소 등 필요한 조치를 요청할 수 있으며, 시장ㆍ군수는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다. <신설 2006.5.24, 2009.2.6>
⑩제1항부터 제9항까지의 규정에 따른 안전진단의 대상ㆍ기준ㆍ실시기관ㆍ지정절차ㆍ수수료ㆍ안전진단결과의 평가 및 주택재건축사업의 시행여부의 결정 등에 관하여 필요한 세부사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2006.5.24, 2009.2.6>

도시및주거환경정비법시행령 제21조 (안전진단의 비용 등) ①법 제12조제1항의 규정에 의하여 시장ㆍ군수에게 안전진단을 신청한 자는 동조제2항의 규정에 의하여 안전진단의 실시가 결정된 때에는 안전진단에 필요한 비용을 시장ㆍ군수에게 예치하여야 한다. 이 경우 비용의 산정에 관하여는 「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제8조의 규정에 의한 안전점검 및 정밀안전진단의 대가를 준용한다. <개정 2005.5.18>
② 삭제 <2008.12.17>
③시장ㆍ군수는 법 제12조제4항의 규정에 의하여 안전진단결과보고서를 제출받은 때에는 제1항의 규정에 의하여 예치된 금액에서 안전진단을 실시한 기관에 안전진단의 수수료를 직접 지불하고, 나머지 금액이 있는 경우에는 안전진단을 신청한 자에게 즉시 반환하여야 한다.
④시장ㆍ군수는 법 제12조제4항의 규정에 의하여 제20조제4항제1호의 규정에 의한 안전진단전문기관이 제출한 안전진단결과보고서를 받은 때에는 동항제2호 또는 제3호의 규정에 의한 안전진단기관에 안전진단결과보고서의 적정여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다.

 
5. 사업시행자
  정비사업의 시행자는 사업의 종류와 사업시행여건에 따라 조합이 단독시행하거나 조합이 조합원 과반수이상의 동의를 얻어 시장.군수 또는 주택공사 등과 공동시행하거나 시장.군수가 단독으로 또는 시장. 군수 등의 지정을 받은 자가 시행하는 방법이 있다.
  -사업별 사업시행자
 
사업구분 사업시행자
재개발사업
재건축사업
①조합(이하 "조합"이라 한다)이 이를 시행하거나,
②조합이 조합원의 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사등 , 건설업자(이하 "건설업자"라 한다), 건설업자로 보는 등록사업자(이하 "등록사업자"라 한다) 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자(신탁업자와 주식회사 한국감정원)와 공동으로 이를 시행할 수 있다.
도시환경정비사업 ①조합 또는 토지등소유자가 시행
②조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등 한국토지공사(공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비사업의 경우를 제외한다), 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다.

*대통령령이 정하는 요건
1. 정비구역안의 토지면적의 50퍼센트 이상을 소유한 자로서 토지등소유자의 50퍼센트 이상의 추천을 받은 자
2. 「사회기반시설에 대한 민간투자법 규정에 의한 민관합동법인으로서 토지등소유자의 50퍼센트 이상의 추천을 받은 자
3. 정비구역안의 토지면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁 받은 부동산신탁업자
   
  - 시장, 군수의 사업시행특례
  시장·군수는 다음의 경우에는 직접 정비사업(주거환경개선사업 제외)을 시행하거나, 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 사업을 시행하게 할 수 있다.
 

1

천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때

2

조합이 정비구역의 지정고시가 있은 날부터 2년 이내에 사업시행인가를 신청하지 아니하거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때(주택재건축사업 제외)

2-2

조합설립추진위원회가 시장ㆍ군수의 구성 승인을 얻은 날부터 3년 이내에 조합의 설립인가를 신청하지 아니하거나, 조합이 조합의 설립인가를 얻은 날부터 3년 이내에 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우(이 경우 시장ㆍ군수는 사업시행자 지정 고시일 다음날에 추진위원회의 구성 승인 또는 조합의 설립인가는 취소된 것으로 본다)

3

지방자치단체의 장이 시행하는 국토의계획및이용에관한법률 규정에 의한 도시계획 사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때

4

순환정비방식에 의하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때

5

사업시행인가가 취소된 때

6

당해 정비구역안의 국·공유지면적이 전체 토지면적의 2분의 1이상인 때

7

당해 정비구역안의 토지면적 2분의 1이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때

   
 
도시및주거환경정비법 제8조 (주택재개발사업 등의 시행자) ①주택재개발사업은 제13조의 규정에 의한 조합(이하 "조합"이라 한다)이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수, 주택공사 등, 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의한 건설업자(이하 "건설업자"라 한다), 「주택법」 제12조제1항의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록사업자(이하 "등록사업자"라 한다) 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다. <개정 2005.3.18>
②주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있다. <신설 2005.3.18>
③도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수, 주택공사 등, 「한국토지공사법」에 의한 한국토지공사(공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비사업의 경우를 제외한다), 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다. <개정 2005.3.18>
④시장ㆍ군수는 정비사업이 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 직접 정비사업(주거환경개선사업을 제외한다. 이하 이 조 및 제9조에서 같다)을 시행하거나, 시장ㆍ군수가 토지등소유자ㆍ「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(제1호 및 제2호의 경우에 한하며, 이하 "지정개발자"라 한다) 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. <개정 2005.3.18, 2009.2.6>
1. 천재ㆍ지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
2. 제4조제4항에 따라 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 제28조의 규정에 의한 사업시행인가(이하 "사업시행인가"라 한다)를 신청하지 아니하거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때(주택재건축사업의 경우를 제외한다)
2의2. 제13조에 따른 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)가 시장ㆍ군수의 구성 승인을 얻은 날부터 3년 이내에 제16조에 따른 조합의 설립인가를 신청하지 아니하거나, 조합이 제16조에 따른 조합의 설립인가를 얻은 날부터 3년 이내에 제28조에 따른 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우(이 경우 시장ㆍ군수는 제5항에 따른 사업시행자 지정 고시일 다음날에 추진위원회의 구성 승인 또는 조합의 설립인가는 취소된 것으로 본다)
3. 지방자치단체의 장이 시행하는 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
4. 제35조제1항의 규정에 의한 순환정비방식에 의하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
5. 제77조의 규정에 의하여 사업시행인가가 취소된 때
6. 당해 정비구역안의 국ㆍ공유지면적 또는 국ㆍ공유지와 주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지등소유자의 과반수가 시장ㆍ군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때
7. 당해 정비구역안의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장ㆍ군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때. 이 경우 제4조제3항제2호에 따라 토지등소유자가 정비계획의 수립에 대한 입안을 제안한 경우 입안제안에 동의한 토지등소유자는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의한 것으로 본다. 다만, 사업시행자의 지정 요청 전에 시장ㆍ군수 및 제26조에 따른 주민대표회의에 사업시행자의 지정에 대한 반대의 의사표시를 한 토지등소유자의 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤시장ㆍ군수는 제4항에 따라 직접 정비사업을 시행하거나 지정개발자 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하는 때에는 정비사업 시행구역 등 토지등소유자에게 알릴 필요가 있는 사항으로서 대통령령이 정하는 사항을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. <개정 2005.3.18, 2009.2.6>

도시및주거환경정비법시행령 제14조 (공동시행자 및 지정개발자의 요건)
①법 제8조제1항 및 제3항에서 "대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자"라 함은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 「국유재산법 시행령」 제2조에 따른 주식회사 한국감정원을 말한다. <신설 2005.5.18, 2008.7.29, 2009.7.27>
②법 제8조제4항에서 "대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자"라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2005.3.8, 2005.5.18, 2008.7.29>
1. 정비구역(제6조의 규정에 의하여 정비구역이 아닌 구역안에서 주택재건축사업이 시행되는 경우에는 그 구역을 말한다. 이하 제3호ㆍ제15조제1항제3호ㆍ제41조제2항제2호ㆍ동항제7호 및 제47조제1항제2호에서 같다)안의 토지면적의 50퍼센트 이상을 소유한 자로서 법 제2조제9호의 규정에 의한 토지등소유자(제69조의 규정에 의하여 사업시행방식이 전환된 경우로서 당해 정비구역안에 환지예정지를 지정받은 자가 있는 경우에는 환지예정지 지정을 받은 자를 포함하고 당해 환지예정지의 소유자를 제외하며, 이하 "토지등소유자"라 한다)의 50퍼센트 이상의 추천을 받은 자
2. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호의 규정에 의한 민관합동법인(민간투자사업의 부대사업으로 시행하는 경우에 한한다)으로서 토지등소유자의 50퍼센트 이상의 추천을 받은 자
3. 정비구역안의 토지면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁받은 부동산신탁업자
③제28조제1항 및 제4항의 규정은 제2항제1호 및 제2호의 규정에 의한 토지등소유자의 추천인수 산정에 관하여 이를 준용한다. <개정 2005.5.18>
 
6. 시공사의 선정(11조)
 

- 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 일정규모 이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있음.
- 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우에는 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 함.
- 시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 사업시행자 지정 고시 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 이 경우 주민대표회의는 경쟁입찰의 방법에 따라 시공자를 추천할 수 있으며, 주민대표회의가 시공자를 추천한 때에는 시장ㆍ군수 또는 주택공사등은 타법률에도 불구하고 추천한 자를 시공자로 선정하여야 한다.

 

제11조 (시공자의 선정) ① 조합은 제16조에 따른 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. <개정 2009.2.6>
② 제8조제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우에는 사업시행인가를 받은 후 제2조제11호나목에 따른 규약으로 정하는 바에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. <개정 2009.2.6>
③ 제8조제4항에 따라 시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 제8조제5항에 따른 사업시행자 지정 고시 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 이 경우 제26조에 따른 주민대표회의는 대통령령으로 정하는 경쟁입찰의 방법에 따라 시공자를 추천할 수 있으며, 주민대표회의가 시공자를 추천한 때에는 시장ㆍ군수 또는 주택공사등은「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제39조에도 불구하고 추천한 자를 시공자로 선정하여야 한다. <신설 2009.2.6>