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재건축부담금
 
- 개요
  2006.5.24에 제정·공포되어 같은 해 9.25부터 시행된 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 의한 재건축부담금은 법 시행일 이후 최초로 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축사업부터 적용하며, 부과시점이 준공 후 4월 이내이므로 실질적 시행은 2009년부터라고 할 수 있어 개별 조합은 이에 대한 대비가 필요하다.
 
  ◎「재건축초과이익 환수에 관한 법률」
  - 제정공포일  : 2006.5.24
- 시  행  일  :  2006.9.25
   
  ◎ 적용대상
  법시행일(2006.9.25) 이후 최초 관리처분계획인가를 신청하는 재건축사업부터 적용한다.
   
  ◎ 납부의무자
  재건축사업을 시행하기 위하여 「도시 및 주거환경정비법」제16조의 규정에 의하여 설립된 조합. 다만, 조합이 해산된 경우나 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우에는 종료시점의 재건축부담금 부과대상 주택을 분양받은 조합원이 납부의무자가 된다.
   
  ◎ 부과시점
  준공인가일 이후 4개월 이내에 결정,고지한다.
   
  ◎ 납부시점
  부과일로부터 6개월 이내에 납부하여야 한다.
   
  ◎ 산정방법
  ⑴ 재건축 초과이익
 
= 재건축주택가액총액
(종료시점)
- 재건축대상
주택가액 총액
(개시시점)
- 정상주택가격 상승분*¹
총액
- 개발비용등
   
 

*¹) 정상주택가격 상승분 계산공식

 
= 개시시점 주택가액 X ① 개시시점부터 종료시점까지의 소재 시·군·구의 평균주택
    가격상승률 또는
② 1년 만기 정기예금 이자율 중 큰 것을 적용하여 산출
   
  ⑵ 1인당 평균초과이익
 
  = 개시시점 주택가액 X 재건축초과이익
조합원 수
   
  ⑶ 재건축부담금
 
  재건축부담금은 재건축초과이익을 당해조합원 수로 나눈 금액(즉, 1인당 평균초과이익)에 다음의 부과율을 적요하여 계산한 금액으로 한다.
  <부과율>
 
1인당 평균초과이익 재건축부담금
3천만원 이하 면  제
3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 = (1인당 평균초과이익 - 3천만원)×10%×조합원 수
5천만원 초과 ~ 7천만원 이하 = 200만원×조합원수 +
(1인당 평균초과이익 - 5천만원)×20%×조합원 수
7천만원 초과 ~ 9천만원 이하 = 600만원×조합원수 +
(1인당 평균초과이익 - 7천만원)×30%×조합원 수
9천만원 초과 ~ 1억1천만원 이하  = 1천200만원×조합원수 +
(1인당 평균초과이익 - 9천만원)×40%×조합원 수
1억1천만원 초과 = 2천만원×조합원수 +
(1인당 평균초과이익 - 3천만원)×10%×조합원 수
   
  재건축부담금 계산사례
 

사례1 >

 
- 조합원 수 500명
- 재건축 추진위 승인일 시점 공시 주택가격 : 3억원
- 종료시점 주택가액 : 5억원
- 정상주택가격상승분 : 5천 2백만원
- 개발비용 : 5천만원
  1. 개발이익(재건축초과이익) : 5억원-3억원-5천2백만원-5천만원 = 9천 7백만원
2. 조합원1인당 평균초과이익 :  9천7백만원 / 500세대 = 194,000
3. 1인당 평균초과이익이 3천만원 이하이므로 면제
   
 

사례2 >

 
- 조합원수 100명
- 대지면적 1,000평 (용적률 170%)
- 추진위구성시점 평균주택가격 : 평당700만원
- 준공시점 일반분양가(평당 1,800만원), 조합원분양가(평당 1,100만원)
- 정상주택가격상승분(연간 6%, 기간 5년)
- 개별비용 (건축비 평당 500만원, 설계비용등 평당 200만원)
  < 위의 경우 용적률 300%로 재건축시 재건축부담금 부과금액은? >
  1. 개시시점 주택가격 : 1,000평*1.7*700만원 = 119억
2. 일반분양면적 : 1,000평 * 3 - 1,700 = 1,300평
3. 종료시점 주택가격 : 1,800만원*1,300평 +1,100만원*1,700평 = 421억
4. 정상주택가격상승분 : 연평균 6% * 입주시까지 5년 = 30%*119억 = 36억
5. 개별비용 : 평당700만원 * 3천평 = 210억
6. 초과이익 : 421억  - 119억 - 36억 - 210억 = 56억
7. 1인당 평균초과이익 : 56억 / 100명 = 5천600만원
8. 최종 재건축초과부담금 부과금액

: 200만원 * 100명 + (5천6백만원 - 5천만원) * 20% * 100명 = 32억원