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준공이후정산 (용역)
 
1. 의의
  재건축·재개발사업은 기획단계에서 완성단계까지 짧게는 2년에서부터 길게는 10년이상이 소요되므로 초기의 계획과 사업완성시의 실행사항은 엄청난 차이를 보인다. 그 사이 설계변경을 통해서도 수많은 변경을 하게 되고, 자재의 선정과 시공의 질 등에서 차이를 보이므로 예산·계획 대비 완성현상을 하나하나 비교해서 분석 평가하고 차액에 관해서는 조합과 시공사가 정산하는 것이 마땅하다. 하지만 조합이 이러한 업무를 할 수 있는 기술적 능력을 갖지 못하기 때문에 정산전문가를 활용해서 확실한 정산보고서를 근거로 마무리를 한다면 조합은 최소한 직접공사비 대비 5%안팎의 정산이익을 향유할 수 있다는 것이 필자의 판단이다.
 
2. 사업정산의 현황
  하지만 유감스럽게도 현재까지는 시공사가 준비한 최종정산서를 조합이 받아서 회계사의 형식적인 감사를 받은 후 조합 총회를 거쳐 정산서를 승인해 온 것이 사실이다. 공인회계사의 감사는 감사인들조차도 자인하듯이 재무제표상의 기록이 회계원칙이나 기준에 벗어나지 않았는가만을 검토하는 것이지 원시기록과 수치의 정확성을 검증하는 과정은 아니기 때문이다. 또 감사대상기간이 준공일까지로 한정되어 있어 준공일 이후에 일어나는 회계문제에 대한 해결기능도 현저히 미흡하다.

지분제의 경우에도 시공사가 마련한 정산계약서를 작성하여 공사도급금액을 확정짓는 것이 보통인데 문제는 ‘시공사가 만든 정산서는 시공사의 정산서이지 조합의 정산서가 아니며, 조합은 수천억원의 사업을 시행한 건축주로서 정확한 조합(원)측 정산을 하지 않았다’는 것이다. 그로 인해 입주 후에 입주조합원과 조합 집행부사이에 공사의 문제와 생활의 불편문제, 그리고 추가부담금의 문제로 다툼을 일으키곤 한다.
 
3. 조합(원)측 정산 실시의 이점
  별도로 조합이 계약서류를 근거로 하여 준공이후정산을 실시하게 되면 공사의 질도 좋아지고(하자라고 하는 품목들이 준공 전에 필히 고쳐지고 빠진 부분의 공사가 확실히 실행된다) 시공사와 조합간 마무리 문제도 명확해 지므로 해산청산의 문제가 앞당겨져 조합원들의 재산권 행사부분도 명확히 정리되게 된다. 그 이유는 ‘정산 절차를 통해 명확한 책임소재를 밝히고 그 해결시점을 결정’함으로, 그때까지 미해결 시에는 당사자가 제재나 보상을 해야하기 때문에 입주만 했다고 시공사는 철수준비를 하고 모든 책임을 조합으로 떠넘기는 불상사는 발생 할 수 없도록 하기 때문이다.
 
4. 시공사가 누리는 사업상의 혜택들
  주택정비사업의 특수한 여건으로 인하여 시공사측이 누리는 이득을 일반적인 아파트 분양사업과 비교하면 다음과 같다.

가. 부지매입을 위한 자금이 필요 없다.
일반아파트 분양사업은 제일먼저 시행자나 건축주가 아파트를 건립할 부지를 매입해야한다. 물론 매입비용은 사업주의 자본으로 하든가 아니면 은행에서 융자를 받아 지불하고 그에 따른 금융비용을 부담해야한다. 이에 지급된 비용들은 모두 분양금액에 배분된다. 그러나 재건축·재개발사업은 부지를 매입할 이유가 없다. 이미 조합원들이 소유하고 있기 때문이다.

나. 시공사는 분양에 따른 리스크가 거의 없다.
주택정비사업은 모든 시행사 혹은 사업주가 가장 걱정하는 분양에 관한 문제가 거의 없거나 있더라도 상대적으로 매우 적다. 그 이유는 재건축·재개발 아파트사업은 이미 조합원이 적게는 50% 많게는 100% 재입주를 위해 조합원으로서 계약금과 부담금 및 잔금을 지급하기로 계약이 되어있으며, 사업의 이익을 위해 조합원이 분양받고 남는 일부를 일반분양분으로 고가에 분양하여 이익을 창출하기 때문이다.

다. 시공사는 공사비가 필요 없다.
건축을 하는데 필요한 공사비를 조합원이 보유했던 대지를 담보로 은행으로부터 조달하기 때문에 공사비에 대한 부담이 전혀 없다는 것이다. 일반분양아파트는 공사비를 조달하기 위해 은행으로부터 공사비 융자를 받아야하는데, 은행입장에서는 분양성의 불확실성 때문에 융자를 꺼려하거나 융자가 가능하다해도 이자율을 높게 책정해서 분양에 관한 리스크를 상쇄하려고 한다. 그런데 재건축·재개발 아파트 사업은 이러한 어려움이 제거된 상황이므로 건설사들에게는 좋은 여건의 프로젝트임이 틀림없다.

라. 시공사는 사업성에 문제 발생 시 손실을 걱정 할 필요가 없다.
초기 계획과 완료 후 여건에 차이가 생기면 그에 관한 손실은 이미 조합원과의 분양계약서에 추가부담금을 청구하게 되어있으므로 물가상승, 경기침체, 경제여건과는 무관한 상황이다. 일반분양의 경우는 물가상승이나 경기침체가 생기면 사업주인 건설사는 치명적인 타격을 입게 되는 상황이 된다.

마. 시공사는 경기 활성화에 따른 메리트가 엄청나다.
지분제의 경우경기변동과 부동산 경기의 활황이 생길 경우 엄청난 메리트를 챙겨가는 사업이 된다.
 
5. 정산과 하자의 차이
  정산과 하자는 명확한 기준점이 있는데 현재는 모두들 혼동하고 있는 것 같다. 정산과 하자의 기준점은 준공시점, 즉 사용승인이 시·군·구청으로부터 득하는 시점부터 분리된다. 정산은 건축물이 준공되기 전에 시공사가 수행한 공사가 설계도면, 시방서, 지침서, 상세도, 설계변경서 등등과 동일하거나, 아니면 건축주가 펀치리스트를 작성하여 시공사로 하여금 수정하도록 한다. 건축주는 공사가 잘못되고 미시공 및 오(誤)시공된 부분에 관해서는 시공사와 협의하고 조정해서 서로 공사금액을 조정하기로 합의하거나 수정을 요하게 된다. 그러한 사항이 완료되었을 때 재확인 후 최종 승인한 시점, 다시 말하면 건축물을 인수인계한 시점까지가 정산을 할 수 있는 시점이며, 그 후 건축주인 조합이 건축물을 인수한 후에 발생하는 문제점은 하자로 처리하여 하자보증을 하게 된다. 그러므로 비록 건축물이 완성되고 조합이 인수인계를 받았더라도 준공 전에 미 이행공사, 변경 이행공사, 오시공 공사 등은 모두 정산을 통해 조합과 시공사가 정리해야 할 일이다.
 
6. 준공이후정산의 실시시기
  준공이후정산의 시기는 ‘공사가 끝나고 입주시점에 정산을 하는 것이 가장 좋은 시점’이지만 입주와 이사관계로 혹은 시기를 놓쳐서 정산을 하지 못했으면 조합이 해산하거나 청산하기 이전까지 하면 된다. 그러나 청산등기 이후에도 청산할 사항이 있는 경우 청산을 계속할 수 있는 것이므로 설계도서 등 증빙서류만 있다면 비록 청산등기가 종료되었다 하더라도 ‘준공이후정산’을 실시하는 것이 불가능한 것은 아니다.
 
7. 전문가(전문기관)의 활용
  만일 조합이 성공적인 「준공이후정산」을 실시하여 완벽한 주택정비사업의 마무리를 하고자 한다면 아울러 부실공사라는 비대위나 반대파의 주장을 잠재우고자 한다면 조합은 이 분야의 전문가나 전문기관을 선정하여 사후처리정산용역을 발주하는 것이 최선의 선택이 될 것이다.

코리아베스트는 ‘건설사업관리자’(CONSTRUCTION MANAGER)와 협력하여 비용투입 대비 수배 내지 수십배의 현저한 이익을 조합에 가져다 줄 것을 약속드린다.