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사전설계검토(용역)
 
1. 의의
  일반적으로 조합에서 계약서를 검토할 때에 주로 시공사가 제출한 공사계약서안의 내용을 검토하게 되는데 그 계약서안은 이미 완성되었거나 향후 작성될 건축설계도서를 전제로 한 것인데도 조합은 흔히 계약서상의 조항만을 가지고 줄다리기를 하다가 정작 중요한 설계도서에 대하여는 제대로 검토하지 못하고 심지어는 설계도면이 어떻게 구성되어 있는지도 전혀 살펴보지 못하는 것이 사실이다. 이는 건축 및 토목설계에 대하여 무지한데도 원인이 있지만 그 중요성을 잘 모르는 데에 문제가 있다. 그러나 건축설계는 사업의 기초에 해당하는 것으로 그 검토시기를 놓치면 영원히 할 수 없는 것이다. 필자의 견해로는 만일 이 부분의 사전검토가 이루어질 수 있다면 총 공사비의 약 20%를 전후한 절감이 가능하다고 본다. 이것이 개발이익의 증대와 직결됨은 물론이다.
 

1. 계약서류(설계도면 포함)의 종류

  가. 공사계약서
나. 계약일반조건
다. 계약특수조건
라. 설계도서
마. 계산서
바. 시방서
사. 물량내역서
아. 설계변경서류
자. 입찰제안서 등
 

3. 계약서류의 성격

  계약서류란 상대방을 구속하기 위한 것이라기보다는 “갑”과 “을”이 향후 진행될 프로젝트에 관해 사전에 가이드라인을 정해두고, 이견이 발생하면 이를 가이드라인으로 삼아 문제를 풀어가자는 의미로서 그 기준을 정하는 것이다. 즉 쌍방 간에 불공정한 계약이 아닌 대등하고 신의와 성실에 입각한 공정한 거래를 의미하고 있다.

모든 공사계약은 그 계약의 근거가 되는 설계도면과 설계도서, 그리고 이를 뒷받침하는 각종계산서(구조, 전기, 설비, 에너지, 소방, 통신, 난방계산서 등)와 설계도서에는 표기할 수 없는 자재의 이름과 품질 및 시공방법을 기술한 시방서(일반시방서 와 특수시방서)가 가장 주요한 요소이다. 이를 수치화시킨 물량내역서를 첨부시켜 공사의 범위, 품질, 공법을 지정하고, 공사기간과 공사금액 및 페널티 조항을 삽입하여 “갑”과 “을”이 합의하고 서명날인 함으로서 계약은 이루어진다.
 

4. 재건축.재개발 조합의 현실

  재건축·재개발조합의 현실은 설계도면과 설계도서가 완성되지 않은 상황에서 평당금액으로 공사계약을 함으로서 계약의 근거기준이 모호하다는 점에서 문제발생의 빌미를 제공한다. 건물 모양은 어떤 형태로 확정하고, 외벽마감은, 실내마감은, 설비는, 전기와 전등의 품질 등등 모든 것들이 개략적·개념적이다 보니 계약서라고 날인은 하였지만, 어느 하나 확실하게 정의되고 확인된 것이 없는 상황에서 공사계약금액만 덜렁 결정되게 된다.

이것은 물론 재건축·재개발의 특성상 사업승인을 얻기 전에 시공사가 선정되고 계약이 이뤄지다 보니 발생 할 수 있는 현상이다. 하지만 계약이 한번 이뤄지면 다시 변경하는 것은 매우 어려운 일이므로 대부분은 시공사가 주도하는 대로 조합은 따라가기 마련이다.
 

5. 체크 포인트

  조합은 공사계약체결 전에 이러한 상황을 인지하고 사전에 건축전문가를 고용해서, 계약상의 허점은 무엇이고 향후 문제가 발생할 소지가 있는 부분은 무엇인지 등을 사전에 준비하고 검토해 계약서에 반영해야한다.

가. 공사의 품질수준 표시
개념적인 고급, 최고급, 무슨 형, 무슨 풍 등의 구체적이지 못한 단어들보다 실질적으로 “갑”이 들어도 “을”이 들어도 동일한 품목으로 인지할 수 있는 단어로 시방서에 기록하도록 해야 한다. 그러나 재건축·재개발사업의 외부·실내 마감표를 보면 사람마다 다르게 느끼고 이해할 수 있는 단어들로 기록된 것이 대부분이다. 예를 들면 ‘유럽풍의 실내마감, 원목마루형 거실바닥, 최고급자재만을 엄선하여 시공’ 으로 기재하는 등 무엇이 최고급이고 무엇이 원목마루형인지 모호하다. 대리석의 경우 유럽 혹은 중국 등의 국외산을 비롯해 국산 여부에 따라 다르고, 문양과 규격 두께에 따라 가격이 천차만별이다. 하지만 간단하게 최고급대리석 마감이라고 언급하면 조합원들은 대리석이니까 최고급일 것으로 생각하게 되고, 조합원들 나름대로 상상의 나래를 펴서 대리석의 품질을 결정하게 된다. 그러나 시공사는 자사의 이익을 극대화하기 위해 가장 저렴한 가격의 대리석을 쓸 것은 삼척동자도 다 아는 사실이다. 여기서 서로의(조합과 시공사) 생각이 다르게 된다.

나. 공사계약서에 명기할 사항
그렇다면 공사계약서에는 어떻게 명기해야하나? 계약서류에는 설계도면, 시방서, 특수시방서, 관련계산서, 설계변경도면, 입찰서류 등을 계약서에 첨부시켜서 도면에서 표현하지 못한 자재, 품질, 성능, 시공방법, 종류, 색깔, 두께, 가공방법, 원산지 등을 정확하게 표기해야 한다. 설계도서에는 모양과 패턴 및 시공 상세도 또한 같이 표현돼야한다. 이럴 경우 “갑”과 “을”간에 이견이 생기지 않으며, 향후 설계변경이 발생하더라도 근거기준이 있기 때문에 공사금액의 변경이 정확하게 이루어 질 수 있는 것이다.

다. 무상품목에 관한 사항
다음은 시공사가 공사를 수주하기 위해 조합과 조합원에게 무상으로 지급한다는 무상지급 품목이다. 말은 무상지급 품목이지만 실제로는 모든 금액이 공사비에 녹아들어 있으므로 무상품목에 관한 스펙을 확실하게 명시해야한다. 예를 들면 친환경자재라고 언급하지만 친환경자재가 무엇인지 그리고 품질은 어느 정도인지를 명칭과 고유번호 등을 기록하고 계약서류에 첨부시켜야 한다. 더불어 국토해양부가 마련한 표준계약서를 기준으로 하여 각 조합이 추구하고자 하는 계약서와 비교검토하고, 문제점이 발생할 수 있는 사항은 별도로 명기하여 특수조건에 명기하는 것이 원칙이다.
 

6. 정비사업전문관리업자의 역할

  많은 조합집행부가 도정법에 의한 정비사업전문관리업자의 도움을 받아 계약을 체결하지만, 계약체결 후에 건설공사상 누락된 사항이 너무도 많이 나타나고 있다. 이는 정비사업전문관리업자는 행정사항과 조합설립 및 사업전체의 흐름을 조언해 주고 지원하는 것에 국한돼 정작 공사비와 실제 시공사항에 관해서는 거의 조언을 할 수 없는 것이 사실이다.
 

7. 도급제와 지분제에 관한 오해

  도급제는 조합이 명실상부한 건축주가 되어서 사업을 총괄한다. 공사비가 공사계약에서 확정되면 조합은 공사비를 지급하고, 시공사는 계약에 따라 공사를 수행해서 조합에 완성된 시설물을 인도하는 것이다. 그 과정에서 모든 이익은 조합의 몫이 되고, 손해가 발생해도 조합의 책임이 된다.

지분제란 흔히 조합원들이 아파트만 한 채씩만 받고 분담금으로 책정된 돈만 지급하면 모든 일이 해결되는 것으로 알고 있다. 그렇다면 조합에는 추가 부담금이 발생하지 말아야하고, 조합은 자기가 받기로 되어있는 아파트의 품질로 준공된 아파트를 준공 후에 받아야 한다. 그러나 현실은 다르다. 만약에 공사비가 상승하거나 사업이익이 없을 경우 시공사는 조합원에게 추가부담금을 요구할 수 있도록 계약서를 만들어 놓고 추후에 청구하게 된다. 조합의 사업이익이 크게 발생한다면 아마도 시공사는 추가부담금 없이 사업이익은 자기가 가져가고 조합원들에게는 초기에 언급한 아파트만을 제공하고 마무리 지을 것이다. 이렇게 지분제의 경우를 잘 살펴보면 이익이 남을 경우는 모든 이익이 시공사의 몫이 되고 손해가 날 경우는 조합원들에게 추가부담금을 청구해서 본인들의 이익은 찾아가지만 조합원들에게는 아무것도 보장 된 것이 없는 경우가 대부분이다.

다시 말하면 지분제건 도급제건 현행 공사계약서는 모든 책임을 조합원이 지고 부담해야 한다는 것이다. 그러므로 조합이 공사계약서에 서명 날인할 경우에는 건축전문가, 법률전문가, 기 완성한 조합 계약담당자들의 조언을 받은 후에 본인의 조합이 가지고 있는 특수성을 감안하여 계약을 체결하여야 할 것이다. 그 중에서도 특히 계약의 기준이 되는 설계도면과 시방서. 계산서, 계약일반조건, 계약특수조건, 허가조건 등등을 비교분석하고 계약서에 첨부시키야 할 것이다.
 

8. 계약협상의 이론과 실제

  하지만 조합집행부로서 이론적으로는 충분히 이해를 하지만 실제 시공사와의 계약협상이 조합의 희망대로 이뤄지는 것은 아니다. 막상 시공사와 계약을 성사시킬 시점에는 계약 외의 무수한 사항이 중첩됨으로서 건축에 문외한이거나 일부지식을 가진 조합집행부로서는 무엇을 빠뜨렸고 무엇을 철저히 짚어야 하는지 등에 지식과 경험이 부족해 당황해하고 전문가의 도움을 받고 싶어도 누구와 상담을 해야 할지를 모르는 경우가 상당하다. 즉 모든 업무는 그 업무에 가장 알맞은 전문가의 도움을 받아서 진행해야 하는데 현실은 그렇지 못한 경우가 많아서 엉뚱한 곳에서 조언을 받고서 훗날 낭패를 당하는 경우가 허다하다.
 

9. 시공사의 견제

  많은 경우 시공회사들은 조합이 사전설계검토용역을 실시하는 것이 시공과정의 시행착오를 줄이고 원활한 시공을 가능케 하는데도 이를 탐탁하게 여기지 않는다. 이는 사전설계검토를 시공에 대한 간섭으로 생각하고 향후 시공사가 원하는 바 ‘설계변경’이나 ‘공사비 인상요구’시의 장애로 여기고 있기 때문이다. 따라서 여기에서 설명한 「사전설계검토 관련용역」을 전문기관에 의뢰하고자 하는 경우에는 가급적 시공사가 선정되기 이전에 하는 것이 권장된다.
 

10. 전문가의 활용

  만일 조합이 성공적인 공사계약을 체결하고자 한다면 나아가 성공적인 주택정비사업을 기약하고자 한다면 조합의 계약담당 이사나 조합장(또는 추진위원장)은 공사계약서에 날인하기 전(또는 시공사를 선정하기 전)에 재건축·재개발전문「건설사업관리자」와 접촉하고 그의 지원을 요청하는 것이 최선의 선택이 될 것이며 이 경우 비용투입 대비 몇 배의 산출효과를 가져올 것이 분명하다.

코리아베스트는 이 경우 ‘건설사업관리자’(CONSTRUCTION MANAGER)와 함께 최적의 재정운용을 설계.지원하는 역할을 수행하여 드릴 것을 약속드리며 이 경우 조합(조합원)은 비용투입 대비 수배 내지 수십배의 이익을 획득할 수 있을 것으로 예상된다.