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회계감사
 

I. 주택법에 의한 조합의 회계감사(주택법 제34조, 주택법시행령 제42조)

 

1. 주택조합에 대한 감독

  주택조합은 회계감사를 받야야 하며, 그 감사결과를 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 보고하고, 인터넷에 게재하는 등 해당 조합원이 열람할 수 있도록 하는 의무를 부여하였는데, 이는 주택조합의 비리예방과 감독을 위한 것이라 할 수 있다.
 
2. 주택조합의 회계감사
가. 회계감사 근거법령
  「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조의 규정에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 한다. 여기서 감사인이란 1. 「공인회계사법」 제23조에 따른 회계법인과 2. 「공인회계사법」 제41조에 따라 설립된 한국공인회계사회에 총리령으로 정하는 바에 따라 등록을 한 감사반을 말한다.
 
나. 시기
  ① 추진위원회에서 조합으로 인계되기 전 7일 이내
② 사업계획승인을 얻은 날부터 3월이 경과한 날 또는
③ 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날로부터 30일 이내에 회계감사를 받아야 한다.
 
다. 회계감사 대상
  사업계획승인을 얻은 사업별로 실시하여야 한다.
 
라. 감사기준
  회계감사에 대하여는 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제5조의 규정에 의한 감사기준을 적용하는데 이는 독립성유지와 신뢰성을 확보하기 위한 조치이다.
 
주식회사의 외부감사에 관한 법 제5조 (회계감사기준)
① 감사인은 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 회계감사기준에 따라 감사를 실시하여야 한다.
② 제1항의 회계감사기준은 감사인의 독립성 유지와 재무제표의 신뢰성 유지에 필요한 사항 등을 대통령령으로 정하는바에 따라 한국공인회계사회가 정하되, 금융위원회의 사전승인을 받아야 한다.
 
주식회사의 외부감사에 관한 법 시행령 제4조의6 (회계감사기준)
법 제5조제1항의 규정에 의한 회계감사기준에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 감사인의 독립성을 유지하기 위한 요건에 관한 사항
2. 감사계획의 수립방법과 감사절차에 관한 사항
3. 감사의견의 구분 및 결정방법에 관한 사항
4. 감사조서의 작성 등 감사업무의 관리에 관한 사항
5. 감사결과의 보고기준에 관한 사항
 
마. 감사통보
  회계감사를 실시한 자는 회계감사 종료일부터 15일 이내에 회계감사결과를 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장과 당해 주택조합에 통보하여야 한다.
 
바. 시정요구
  시장ㆍ군수 또는 구청장은 통보받은 회계감사결과의 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 경우에는 그 내용을 당해 주택조합에 통보하고 시정을 요구할 수 있다.
 
제34조 (주택조합에 대한 감독 등)
① 국토해양부장관 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택공급에 관한 질서를 유지하기 위하여 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 국가가 관리하고 있는 행정전산망 등을 이용하여 주택조합 구성원의 자격 등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있다.
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택조합 또는 그 조합의 구성원이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 주택조합의 설립인가를 취소할 수 있다.
③ 주택조합은 대통령령으로 정하는 바에 따라 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 보고하고, 인터넷에 게재하는 등 해당 조합원이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
[전문개정 2009.2.3]
 
제42조 (주택조합의 회계감사)
①주택조합은 법 제34조제3항의 규정에 의하여 다음 각호의 1에 해당하는 날부터 30일 이내에 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조의 규정에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 한다. <개정 2005.3.8>
1. 법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 날부터 3월이 경과한 날
2. 법 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날
②제1항의 규정에 의한 회계감사는 법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 사업별로 실시하여야 한다.
③제1항의 규정에 의한 회계감사에 대하여는 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제5조의 규정에 의한 감사기준을 적용한다. <개정 2005.3.8>
④회계감사를 실시한 자는 회계감사 종료일부터 15일 이내에 회계감사결과를 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장과 당해 주택조합에 통보하여야 한다.
⑤시장ㆍ군수 또는 구청장은 제4항의 규정에 의하여 통보받은 회계감사결과의 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 경우에는 그 내용을 당해 주택조합에 통보하고 시정을 요구할 수 있다.
 
3. 도시및주거환경정비법상의 회계감사
가. 회계감사의 종류
감사 구분 회계감사 실시시기
조합설립인가시 추진위->조합 인계전 7일이내
사업시행인가시 사업시행인가 고시일부터 20일이내
사업준공인가시 준공인가 신청일부터 7일이내
* 회계감사 실시시기는 감사보고서의 제출기한을 뜻하는 것은 아님
 
나. 관청 주도의 회계감사
 

① 회계감사기관 선정 주체 : 시장ㆍ군수

  <회계감사가 필요한 경우 사업시행자는 그 시장ㆍ군수에게 회계감사기관의 선정ㆍ계약을 요청하여야 하며, 그 요청이 있는 경우 시장ㆍ군수는 즉시 회계감사기관을 선정하여 회계감사가 이루어지도록 하여야 한다. >
   
  ② 시장ㆍ군수의 회계감사기관에 대한 감독권한 부여
  <회계감사기관을 선정ㆍ계약한 경우 시장ㆍ군수는 공정한 회계감사를 위하여 선정된 회계감사기관을 감독하여야 하며, 필요한 처분이나 조치를 명할 수 있다.>
   
  ③ 시장ㆍ군수에게 비용의 예치 의무화
  < 사업시행자는 회계감사기관의 선정ㆍ계약을 요청하고자 하는 경우 시장ㆍ군수에게 회계감사에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장ㆍ군수는 회계감사가 끝난 경우 예치된 금액에서 회계감사비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다.>
 

조합의 인격

 
● 조합의 법률적 성격
 
1. 주택정비조합에의 법인격부여
  종전 재개발조합은 법인격이 부여되어 있었으나 재건축조합의 경우 그 성격이 모호하여 조합의 납세의무이행이나 등기능력, 소송당사자능력 등에 혼란이 있었던 점을 감안하여 도정법은 모든 정비사업조합을 법인으로 하였다.
법인은 등기함으로써 법인격을 취득하므로 모든 정비사업조합은 설립인가일로부터 30일 이내에 법인으로 등기하여야 하고, 조합은 그 명칭 중에 정비사업조합이라는 문자를 사용하여야 한다.
 
2. 조합의 영리성 여부 (조특법 제104조의7②)
  「도시 및 주거환경정비법」 제18조에 따라 설립된 조합(전환정비사업조합을 포함하며, 이하 이 조에서 "정비사업조합"이라 한다)에 대하여는 「법인세법」 제1조에도 불구하고 2010년 12월 31일 이전에 끝나는 사업연도까지는 비영리내국법인으로 보아 「법인세법」)을 적용한다. 이 경우 전환정비사업조합은 법인세로 신고한 경우만 해당한다.
 
3. 조세특례제한법상의 소득세법 적용규정(조특법 제104조의7①)
  재건축조합은 법인으로 보아 법인세법을 적용받는 것이나, 조세특례제한법은 다음의 규정을 통해 소득세법을 적용할 수 있게 하였다.
  <2003년 6월 30일 이전에 주택건설촉진법 제44조제1항의 규정에 의하여 조합설립의 인가를 받은 재건축조합으로서 도시및주거환경정비법 제18조의 규정에 의하여 법인으로 등기한 조합에 대하여는 법인세법 제2조의 규정에 불구하고 전환정비사업조합 및 그 조합원을 각각 소득세법 제87조제1항 및 동법 제43조제3항의 규정에 의한 공동사업장 및 공동사업자로 보아 소득세법을 적용한다. 다만, 전환정비사업조합이 법인세법 제60조의 규정에 의하여 당해 사업연도의 소득에 대한 과세표준과 세액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.>
 

부가가치세

● 거래유형별 과세구분 재건축조합이 조합원에게 분양하는 건축물(평형불문)과 일반분양하는 국민주택규모(전용면적 85㎡이하)의 주택에 대하여는 매출 부가가치세가 과세되지 아니하나 일반분양하는 주택 중 국민주택규모를 초과하는 주택과 상가 등 부대시설에 대하여는 과세된다.
유 형 별 조 합 원 분 양 일 반 분 양
주 택 (국민주택규모이하) 면 세 면 세
주 택 (국민주택규모초과) * 면 세 < 과 세 >
상가 / 유치원 등 부속시설 ** 면 세 < 과 세 >
부속토지 (대지권) 면 세 면 세
* 투입공사비에 대한 매입세액은 면제되지 아니하므로 최종소비자인 조합원이 부담하여야 함
** 상가 등을 종전부터 소유하고 있던 자가 분양받는 경우(=상가조합원)에 한하여 면세가능
● 조합원분양분에 대한 면세이유
  -조합원이 국민주택규모를 초과하는 아파트나 상가 등을 분양받을 때에도 부가가치세를 면제하는 이유는 종전건축물의 소유자가 스스로 건물을 헐고 그 대지위에 건물을 신축하는 경우와 동일시하여 부가가치세를 면제하는 것으로 보이는데 이는 조합을 조합원과 별개의 인격으로 보는 입장과는 맞지 아니하며 분양가에 대한 부가가치세(매출세액)는 면제지만 건축비에 포함된 매입부가가치세는 면제되지 아니하므로 조합원으로서는 면제의 실익이 별로 없다.
   
  -공사비에 대한 부가가치세는 국민주택규모를 초과하는 아파트나 상가를 분양받는 조합원이 당연히 부담하여야 하는 것이므로 조합과 조합원사이에 그 부담에 관한 고려가 있어야 한다. 만일 이에 대한 고려없이 무상지분을 결정하는 경우에는 국민주택규모이하의 소형평수를 분양받는 조합원과 대형평수를 분양받는 조합원간에 불평등을 야기하게 되므로 반드시 이를 반영하여 무상지분이나 추가부담금을 결정하여야 한다.
 
● 납부세액 또는 환급세액의 산출
  -한편 조합이 시공사 등으로부터 매입하는 용역과 재화 중 부가가치세가 부과되는 것에 대하여는 동거래 분에 대한 세금계산서(이를 "매입세금계산서"라 함)를 조합명의로 교부받아야 하고, 일반분양하는 국민주택규모초과 아파트와 상가에 대하여는 조합이 세금계산서(이를 "매출세금계산서"라함)를 교부하여야 한다. 부가가치세는 예정 또는 확정신고 기간별로 동 기간 중에 발생한 매출세액에서 매입세액을 공제한 금액을 계산하여 국고에 납부하거나 국고로부터 환급받게 되는 데 이 때 과세분과 면세분으로 구분되지 아니하는 공통매입세액은 다음과 같은 산식에 의하여 안분계산하여야 한다.
   
  ※ 공제대상매입세액
 
  <당해 신고기간에 과세 또는 면세공급가액이 없거나 산출이 불가능할 때에는 다음 산식에 의한다.>
   
  ※ 공제대상매입세액
 
  < 위 산식은 매입세금계산서가 면세분(국민주택규모이하)과 과세분(국민주택규모초과+상가 등)으로 나누어 과세분해당만 세금계산서를 발행한 경우의 산식이며 이를 구분함이 없이 발행된 세금계산서(보통 시공사가 아닌 자로부터 공급받는 재화.용역이 이에 해당한다)상의 매입세액은 다음과 같이 공제대상매입세액을 계산한다. >
   
  ※ 공제대상매입세액
 
 
● 부가가치세의 부담자
 
(1) 최종부담자
  부가가치세의 최종부담자는 부가가치세제도의 법리상 최종소비자가 된다.
따라서 조합과 시공사간에 특별한 약정이 없는 한 국민주택규모를 초과하는 주택을 분양받는 조합원은 건축비에 포함된 부가가치세(매입세액)의 최종부담자가 되고 일반분양하는 주택 중 국민주택규모를 초과하는 주택과 상가 등 부속시설은 그를 분양받는 자가 최종적으로 부가가치세를 부담한다. 그러나 상가 등을 분양받는 사업자가 부담한 부가가치세는 조합으로부터 세금계산서를 교부받아 공제 또는 환급 받을 수 있음은 물론이다.
 
(2) 환급세액의 귀속
  한편 조합과 시공회사간에 초기에 환급되는 부가가치세액에 대한 귀속을 가지고 다툼이 발생하는 경우가 있다. 이러한 다툼을 예방하려면 공사도급계약서상에 "부가가치세환급세액이 발생하는 경우 시공회사의 공사비 또는 시공회사로부터의 차입금상환에 충당한다."라는 규정을 두는 것이 좋다. 납부세액이 있는 경우는 일반분양자로부터 부가가치세를 받아 납부하는 것이므로 문제가 되지?아니한다. 특히 일반분양중 국민주택 규모초과분이 많거나 상가분양이 많은 조합의 경우에는 사업초기에 환급되는 부가가치세액이 거액이 되는 수가 있으므로 이의 귀속과 관리 및 처분에 많은 주의를 기울여야 하며 이에 대하여는 전문가와의 협의가 필수적이다.
 
법인세
 
1. 조합의 과세방법
 
조합은 법인사업자이다.
  2003년 7월 1일 도시및주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라 한다) 시행이전부터 재건축조합 등 주택정비사업조합은 주무관청의 인가를 받아 설립되는 비법인사단으로서 국세기본법 제13조 규정에 의하여 세법상 법인으로 의제되어야 하는 것이나 지금까지 과세당국에서는 위 국세기본법의 규정에 불구하고 재건축조합 등 주택조합의 법인성을 부인하여 왔으므로 조합은 부득이 소득세법에 의한 의제거주자 내지 공동사업자로서 납세의무를 이행하여 왔다.

그러나 2003년 7월 1일 도정법이 시행되면서 동법 제18조에서는 재건축조합등 주택사업정비조합을 법인으로 규정하고 설립인가를 받은 날로부터 30일 이내에 조합소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 법인이 성립되는 것으로 하고 있고 기존의 주택건설촉진법에 의하여 설립된 조합도 이로써 재건축조합의 세법상 법인격문제는 입법적으로 해결되었다.

다만, 여전히 2003년 6월 30일 이전에 주택건설촉진법 제44조제1항의 규정에 의하여 조합설립의 인가를 받은 재건축조합으로서 법인세신고를 하지 아니한 조합은 공동사업장 및 공동사업자로 보아 소득세법을 적용한다. (조특법 제104조의7①)
 
2. 자산평가의 기준
 
1) 타인으로부터 매입한 자산의 평가
  조합이 사업구역내의 국.공유재산을 취득하거나 미동의자의 구분소유권을 조합이 취득하는 경우에는 그 취득가액에 부대비용을 합한 금액을 장부가액으로 한다.
 
2) 조합원이 현물출자한 재산의 평가
  법인이 현물출자에 의하여 취득한 재산은 시가에 따라 장부에 계상한 출자가액으로 평가한다. 이 때 시가가 불분명한 경우에는 다음의 평가기준에 의한다.
  가. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액
  나. 상속세및증여세법을 준용하여 평가한 가액
 
3) 감정평가에 있어 유의할 사항
  감정평가는 확실히 조합의 조세부담을 감소시키는 합법적인 수단이 되는 것은 사실이지만 아무런 준비없이 함부로 감정평가를 실시하는 경우에는 오히려 득보다는 실이 더 많을 수 있으므로 토지의 감정평가시에는 반드시 재건축회계에 정통한 세무대리인과 상의하여 그 실시시기와 방법 등을 정밀하게 협의한 후 실시하여야 한다.
   
  즉 평가목적이 다른 것, 예컨대 관리처분계획수립을 위한 목적으로 감정평가를 실시한 후 조세목적을 위한 감정평가를 실시하는 경우에는 먼저 진행된 감정평가결과에 나중 실시하는 감정평가가 기속되어 당초 목적한 절세목적의 감정평가가 거의 불가능하게 되는 경우가 많다.
  가. 관리처분계획수립을 위한 평가의 특징 : 공정한 평가
  나. 조세목적을 위한 평가의 특징 : 가급적 가장 높은 가액으로의 평가가 요청됨
 
2. 비과세사업과 구분경리
  비영리법인의 경우 수익사업에서 발생한 소득에 대하여서만 법인세납세의무가 있으므로 비영리법인은 수익사업(영리사업)과 비과세사업(고유목적사업)을 구분하여 경리하도록 규정하고 있다. 현재 과세당국은 법인인 재건축조합을 영리법인으로 보아 과세한다는 입장이나 이 경우에도 조합원분양사업부분은 비과세하기로 하고 있으므로 과세당국이 조합을 영리법인으로 본다고 하더라도 실제적으로는 비영리법인에 준하여 과세한다고 보면 틀림이 없을 것이다.

왜냐하면 영리법인은 법인의 모든 소득에 대하여 순자산증가설의 입장에서 과세하는 것을 원칙으로 하고 있으므로 조합을 영리법인으로 본다고 하면서 일부사업을 비과세사업으로 하는 것은 영리법인의 본질상 모순되기 때문이다. 결국 과세당국은 조합의 비영리법인성을 인정하면서도 공식적으로 조합을 비영리법인으로 보는 경우 발생할 수 있는 잔여재산의 분배, 이에 따른 청산소득과세, 고유목적사업준비금에 의한 금융소득의 비과세적용 등의 문제 때문에 조합을 비영리법인으로 인정하는 것을 꺼리는 것이 아닌가 생각된다.

그러므로 종전과 마찬가지로 조합의 회계는 조합원분양부문과 일반분양부문을 구분하여 경리하여야 할 것이다.
 
양도소득세
 
● 현물출자에 대한 과세여부
  조합원이 조합에 토지를 현물출자한 데 대하여 종전에는 양도소득세를 부과한 사례가 있었지만 1994.7.30. 개정 주촉법시행령에 근거하여 이를 양도소득세가 비과세되는 '환지'로 보게 되어 입법적으로 문제가 해결된 것으로 보인다. 그러나 순수한 세법이론상으로는 조합원이 조합에 토지를 현물출자하는 것은 부동산의 유상양도에 해당되고 따라서 1세대1주택 비과세조건을 충족시키지 못하는 조합원의 경우는  양도소득세를 과세하여야 할 것이나 이 부분은 환지개념이 주촉법에 도입된 데 이어서 과세당국에서도 조합원이 토지를 현물출자하였다가 감소된 대지권과 함께 신축아파트로 돌려받은 것을 환지로 인정하고 있어, 현재로서는 1세대1주택여부에 불구하고 양도소득세를 과세하지 아니하는 것으로 운용되고 있다.
 
● 지분초과로 현금정산받는 조합원의 경우
  한편 조합이 재건축사업을 위해 취득하였던 토지 등을 아파트를 건축하지 아니한 상태에서 그대로 양도하는 경우 그 양도차익에 대하여는 조합에 양도소득세 또는 법인세 납세의무가 있다.
 
● 조합의 양도소득세
  그러나 조합원이 지분초과로 인하여 현금으로 정산받는 부분에 대하여는 부동산의 유상양도에 해당되어 양도소득세가 과세되는 것이다.
 
● 재개발재건축 주택의 양도소득세
Ⅰ. 개요
  재건축 및 재개발 주택은 종전주택이 철거되고 토지의 상태로 존재하다가 다시 건물이 완공되어 주택으로 변환되는 특수한 과정을 거친다. 때문에 그 취득 및 보유와 양도에 관련한 세금이 각 단계별로 상이하게 된다.
특히 양도소득세의 경우 권리변환일에 따라 비과세와 중과세 여부가 매우 다양하고 복잡하다. 따라서, 재건축주택의 경우 사전에 비과세와 중과세해당 여부를 판단한 후에 양도를 해야 할 것이다.
 
Ⅱ. 권리 변환일의 이해
  재건축주택은 권리변환일 이전이후에 따라 ‘부동산’과 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 변환되는 특수한 상황을 갖는다. 이에 따라 재건축주택은 부동산에서 권리로 다시 권리에서 부동산으로 2번의 변환일이 발생하게 된다.
 
부동산   부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권)   부동산
 
관리처분계획인가일
(2005.5.30이전은 사업계획승인일)
  준공일
(사용승인일,임시사용승인일,실제사용일 중 빠른날)
※ 2006.1.1이후에 관리처분계획인가로 입주권으로 전환되거나 승계취득한 입주권은 주택수에 포함되는 것이나
2005.12.31이전에 전환 또는 승계된 분은 주택수에 포함되지 아니함.
-권리변환의 효과
  입주권으로 변환되면 더 이상 주택이 아니기 때문에 주택으로서 누려왔던 여러 가지 혜택 및 불이익에서 벗어난다.
첫째, 장기보유특별공제를 적용받지 못한다.
둘째, 입주권만의 비과세요건을 갖추어야만 비과세가 된다.
셋째, 중과세율을 적용받지 않는다.
넷째, 주택수에서 제외된다. 단, 2006년이후에 관리처분인가를 받은 조합원이나 2006년이후 승계한 조합원입주권은 주택수에 포함된다.
 
Ⅲ. 재건축주택 양도소득세 계산을 하기 전에 필요한 사전지식
1. 일시적 2주택에 대한 이해
  1세대 1주택자가 기존의 주택에 거주하다가 새집으로 이사하기 위해서 타주택을 구입하는 경우에는 2년내에만 기존주택을 처분한다면 비과세가 가능하다.
여기서 1세대1주택자는 비과세요건을 충족해야 하는데, 그 요건은 3년이상 보유하여야 하는 것이다. 다만, 서울,과천과 5대신도시(분당,일산,평총,산본,중동)로 고시된 지역의 주택은 2년 거주요건도 함께 충족하여야만 한다.
 
2. 재건축 및 재개발아파트의 보유기간과 거주기간의 판단
  1세대1주택 비과세요건을 판정할 때 필요한 보유기간과 거주기간의 판정은 다음과 같이 한다.
  ※ 판단기준
도정법상 재건축 재개발은 공사기간은 보유기간에 포함한다. 원래 공사기간은 토지만 존재하고 주택은 멸실되어 주택이 아닌 상태이나, 새주택으로 변환되는 기간이므로 보유기간에 포함된다. 다만, 거주는 실제 거주할 수가 없으므로 실거주기간만을 따로 계산해야 할 것이다.
   
  * 다만, 일반 건축허가를 받아서 이루어지는 재건축의 경우 공사기간을 보유기간에 포함하여야 할 지 여부에 대해서는 다툼의 여지가 있다. 일반건축허가를 받아서 하는 재건축이나 도정법에 의한 재건축은 조합원입장에서는 동일한 것이므로 달리 취급해야 할 이유가 없으나 현재 과세관청의 입장은 건축허가에 의한 재건축에 대해서 공사기간을 포함을 불허하고 있다.
 
Ⅳ. 조합원 입주권의 비과세
  입주권상태에서 양도소득세비과세를 받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족해야 한다. 관리처분이낙일 현재 1주택을 보유해야 하고 3년이상의 보유요건(거주요건 필요시 2년이상 거주)을 충족해야 하며 입주권의 양도시점에 다른 주택을 가지고 있지 않아야 한다. 일반 주택의 비과세요건과 거의 유사하지만, 가장 커다란 차이는 인가일일 현재1주택을 보유되어야 한다는 요건이다. 양도소득세가 기본적으로 양도시점을 과세시점으로 보고 그 당시의 자산의 유무로 판단하므로 이는 다소 불합리한 것으로 판단된다.

① 인가일현재 1세대1주택
② 보유 및 거주요건충족
③ 양도일현재 다른 주택이 없거나 타주택구입후 2년내 양도

위의 요건은 모두 충족되어야 한다.
 
Ⅴ. 시점별 양도세 과세판단
  재건축조합의 양도세는 복잡, 다양하다.  양도시기를 잘못 선택하는 경우 거액의 양도세를 부담할 수도 있기 때문에 실제 양도 전에는 세무대리인과 먼저 상담을 하는 것이 필수적이라 하겠다. 또한 양도세는 수시로 법이 개정되는 상황이므로 반드시 조력자의 도움을 얻어 양도결정과 신고를 하는 것이 현명한 선택이라 할 수 있겠다.
 
<case1> 인가일 현재 2주택 보유 중 1주택 양도시 비과세 판단
인가일 현재 2주택을 보유한 상태로서 이 중 한 채를 먼저 양도할 때의 비과세여부를 판정한다. 다만, 2006년이후 인가받은 조합원과 입주권승계조합원의 경우 입주권이지만, 주택수에 포함되기 때문에 별도의 판단을 해야 한다.
 1. 2005년말 이전 승계시
양도 대상 과세판단
1) 일반주택을 사업기간중 먼저 양도하는 경우 일반주택을 3년보유 2년거주하였다면 비과세가 가능
2) 일반주택을 준공후 2년내 양도시 2주택자로서 과세
3) 조합원입주권을 사업기간중 먼저 양도시 입주권으로서 과세(입주권비과세요건 충족시 제외)
4) 주택으로 변환후 양도시 2주택자로서 과세
 
 2. 2006년 이후 관리처분인가된 원조합원 또는 승계한 조합원
양도 대상 과세판단
1) 일반주택을 사업기간중 먼저 양도하는 경우 2주택자로서 과세
2) 일반주택을 준공후 2년내 양도시 2주택자로서 과세
3) 조합원입주권을 사업기간중 먼저 양도시 입주권으로서 과세(입주권비과세요건 충족시 제외)
4) 주택으로 변환후 양도시 2주택자로서 과세
 
<case2> 1주택자가 조합원입주권을 취득한 경우
 1. 2005년말 이전 승계시
양도 대상 과세판단
1) 일반주택을 사업기간중 먼저 양도하는 경우 1세대1주택비과세요건을 갖추었다면 비과세
2) 일반주택을 준공후 2년내 양도시 2주택자로서 과세(실수요조건으로 비과세가 가능)
3) 조합원입주권을 사업기간중 먼저 양도시 입주권으로서 과세(입주권비과세요건 충족시 제외)
4) 주택으로 변환후 양도시 2주택자로서 과세
 
 2. 2006년 이후 관리처분인가된 원조합원 또는 승계한 조합원
양도 대상 과세판단
1) 일반주택을 사업기간중 먼저 양도하는 경우 입주권취득후 2년내 일반주택을 양도하고 보유거주요건을 갖추어야 비과세(실수요조건시 비과세)
2) 일반주택을 준공후 2년내 양도시 입주권취득후 2년내 일반주택을 양도하고 보유거주요건을 갖추어야 비과세(실수요조건시 비과세)
3) 조합원입주권을 사업기간중 먼저 양도시 입주권으로서 과세(입주권비과세요건 충족시 제외)
4) 주택으로 변환후 양도시 2주택자로서 과세
 
 

※ 실수요조건이란?

실수요조건을 충족하는 경우는 보유 및 거주요건과 관계없이 비과세된다.

① 대체주택을 사업계획승인일이후에 취득
② 대체주택에 1년이상 거주
③ 신규재건축주택에서 2년내 전세대원접입후 1년이상 거주
④ 준공전양도, 준공후 2년내 양도

 
<case3> 조합원입주권자가 사업기간중에 1주택을 취득한 경우
 1. 2005년말 이전 승계시
양도 대상 과세판단
1) 일반주택을 사업기간중 먼저 양도하는 경우 입주권취득후 2년내 일반주택을 양도하고 보유거주요건을 갖추어야 비과세(대체주택 실수요목적시 비과세)
2) 일반주택을 준공후 2년내 양도시 입주권취득후 2년내 일반주택을 양도하고 보유거주요건을 갖추어야 비과세(대체주택 실수요목적시 비과세)
3) 조합원입주권을 사업기간중 먼저 양도시 입주권으로서 과세(입주권비과세요건 충족시 제외)
4) 주택으로 변환후 양도시 2주택자로 과세(대체주택 실수요목적시 비과세)
 
 2. 2006년 이후 관리처분인가된 원조합원 또는 승계한 조합원
양도 대상 과세판단
1) 일반주택을 사업기간중 먼저 양도하는 경우 2주택자로 과세 (대체주택실수요목적시 비과세)
2) 일반주택을 준공후 2년내 양도시 2주택자로 과세 (대체주택실수요목적시 비과세)
3) 조합원입주권을 사업기간중 먼저 양도시 입주권으로서 과세(입주권비과세요건 충족시 제외)
4) 주택으로 변환후 양도시 2주택자로 과세(대체주택 실수요목적시 비과세)
 
  ※ 대체주택 실수요목적

대체주택이라는 실수요목적의 취득을 보호하기위해서 다음의 요건을 모두 갖출 경우 보유요건과 거주요건에 상관없이 비과세된다.

① 대체주택을 사업계획승인일이후에 취득
② 대체주택에 1년이상 거주
③ 신규재건축주택에서 2년내 전세대원접입후 1년이상 거주
④ 준공전양도, 준공후 2년내 양도
 
지방세
 
가. 조합의 경우
  조합이 사업용토지나 건물을 취득하면 그 취득일로부터 30일 이내에 취득가액의 2/100에 해당하는 취득세를 관할구청에 자진납부하여야 하고 동 취득세와는 별도로 취득세액의 10/100을 농어촌특별세로 납부하여야 한다.

한편, 일반분양을 목적으로 하는 아파트 및 상가 등 건축물이 준공되면 이에 대한 취득세도 납부하여야 하는 데 신탁등기에 대하여는 취득세 및 등록세가 부과되지 아니한다.

조합이 취득, 등기하는 토지(또는 대지권) 및 건축물에 대한 취득세와 등록세과세구분은 다음과 같다.
 
취득의 유형 세율 또는 비과세/감면여부 비 고
1 .조합원토지의 신탁등기 취득세 및 등록세 : 비과세 신탁을 원인으로 조합원→조합으로 이전시
2. 조합원토지의 대지권등기 취득세: 2%, 등록세: (변경등기) 건당 3,000원 건물준공후 일반분양분을 조합 앞으로 보존등기시의 대지권부분
3. 제3자토지의 취득등기 취득세: 2%, 등록세: 2% 조합원토지 이외의 추가토지 취득시
4. 제3자토지의 대지권등기 취득세비과세, 등록세:3,000원 위 토지를 건물준공후 대지권등기시
5. 신축건물의 보존등기 가. 전용60㎡이하: 면제*
나. 전용60㎡초과:취득세 2%, 등록세 0.8%
다. 상가 등 : 취득세 2%, 등록세 0.8%
*조합이 사용승인전에 사업자등록을 필하고 전용면적 60㎡이하인 5세대이상의 주택건설시에만 면제
 
  [과세표준]
조합에 대하여 취득세 및 등록세가 과세되는 경우의 과세표준은 신축건물의 경우에는 시공회사와의 계약에 의한 평당건축비(=법인장부상의 가액)를 적용하고 기타의 경우 토지는 공시지가, 건물을 시가표준액을 적용하여 취득세 및 등록세를 과세한다.

[농어촌특별세]
취득세에는 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세가 함께 과세된다. 다만 국민주택규모(전용85㎡이하)아파트에 대하여는 비과세된다.

[교육세]
한편 등록세를 부과하는 경우에는 등록세액의 20%에 해당하는 교육세가 함께 부과된다.
 
나. 조합원의 경우
  조합원의 경우 신축아파트(건물에 한한다)의 취득에 대하여 취득세가 부과되며 이때의 과세표준은 법인장부에 의하여 그 취득가액이 인정되는 경우로 보아 시공계약서상의 공사비를 기준으로 산출하고 있으나 과연 이러한 경우가 법인장부 등에 의하여 취득가액이 입증되는 경우인 지에 대하여는 논란이 있다. 왜냐하면 조합원은 공사계약의 당사자가 아니며 조합에 현물출자한 토지대신 건축물을 대물취득한 것이므로 이를 두고 실제취득가액이 입증되는 경우라고 보는 것은 논리의 비약이 아닌가 싶다. 시가상당액 또는 분양가상당액을 알 수 있는 것과 실제취득가액이 법인장부 등에 의하여 입증되는 경우는 구분할 필요가 있다고 본다. 실제공사비와 과세시가표준액이 무려 4배이상 차이가 있는 실정을 감안하여 볼 때 이 부분도 입법적으로 확실히 하여야 민원을 줄일 수 있으리라 생각된다.
 
취득의 유형 세율 또는 비과세/감면여부 비 고
1. 신탁해지로 인한 취득. 등기 취득세 및 등록세 : 비과세

신탁해지를 원인으로 조합
→조합원으로 소유권이전시

2. 조합이 취득한 제3자토지의 대지권등기

취득세: 과세대상아님
등록세: 2 %
조합 취득시 이미 취득세 납부
(조합원용토지는 조합취득 = 조합원취득으로 간주)
3. 신축아파트의 취득등기 취득세: 2%, 등록세: 0.8% 과세표준은
건축공사비 단가x분양면적
 
다. 일반분양자의 경우
  일반분양자의 경우는 다른 부동산을 취득할 경우와 같이 아파트 건물과 대지권에 대한 계약서상의 분양가액을 과세표준으로 하여 취득세 2%(전용85㎡이상인 경우에는 농어촌특별세 0.2%가 가산된다)와 소유권이전등기에 따른 등록세 2%(교육세 0.4%가 가산된다) 합계 4.4% 내지 4.6%의 지방세가 부과된다.